フリーランスでも住宅ローンは組める！必要な年収や控除についても解説

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住宅を購入する際に多くの人が利用する住宅ローン。住宅の購入予定があるものの、フリーランスや個人事業主でも住宅ローンを組むことはできるのかどうか気になっている人も多いのではないでしょうか。

本記事では、フリーランスの人でも住宅ローンは組めるのかどうかについて解説します。住宅ローンの支払いは経費として計上できるのか、住宅ローン控除を受けるにはどうすればいいかに加え、フリーランスの人におすすめなフラット35などについても解説するので、住宅を購入する予定のある人はぜひチェックしてみてください。

フリーランスでも住宅ローンは組める！

フリーランスや個人事業主の人であっても、状況に応じて住宅ローンを組むことはできます。細かい基準が各社で設けられているものの、基本的には安定した収入があり、借入額に問題がないと判断されれば組むことが可能です。

ただし、一般的には会社員に比べて社会的信用度が低いと判断される傾向にあります。同じ会社に1年勤めている人と、フリーランスとして独立してから1年がたった人では、年数は同じでもフリーランスのほうが信用度は低いと判断されやすいのが特徴です。

住宅ローンの審査でチェックされる主なポイント

会社員に比べて条件は不利なことが多いものの、基準を満たせばフリーランスの人でも住宅ローンを組むことは可能です。以下で、住宅ローン審査でチェックされる主なポイントを確認してみましょう。

フリーランスとしての事業継続年数

住宅ローンの審査では、フリーランスとして事業を開始してから何年が経過しているかを必ず確認されます。審査に通過できるのは、最低でも3年が経過している場合です。まれに2年でも可能としている場合もありますが、基本的にはいずれの住宅ローンでも最低3年は求められると考えておきましょう。

継続年数に加えて、黒字が続いているかどうかも重要なポイントです。各社で基準は異なりますが、過去3年は連続して黒字を出していることが条件とされる場合もあります。一期だけでも赤字が出ているとNGな場合もあれば、ある程度多めに見てくれる場合もあるのが特徴です。

収入の安定性

フリーランスに限らず、収入の安定性も必ず住宅ローンの審査で確認される項目です。一般的には、収入の額よりも安定性が重視される傾向にあります。収入の安定性とは、毎月ある程度一定の額を収入として得られるかどうかを指します。住宅ローンは継続的に返済していくものであるため、毎月一定の額を得ているかどうかは非常に重要な要素です。

フリーランスの場合は、毎月一定の給料が入ってくる会社員とは違い、月によって収入にバラつきがあることも少なくありません。多少の差であれば問題ありませんが、月によって収入が大きく異なる場合は注意が必要です。

ほかの借り入れ状況

申し込む住宅ローン以外に、他社で何らかの借り入れがあるかどうかも重要なポイントです。例えば、車のローンや子どもの教育ローンなどをすでに組んでいると、審査に通過しづらい傾向にあります。

銀行をはじめとした金融機関では、申し込み者が多重債務状態に陥ることを防ぐため、ある程度貸し付ける金額の上限を定めているのが特徴です。申し込み者の収入に対して貸し付けができるのは◯%までと、各社で上限を設けているといわれています。

すでにほかのローンを組んでいる場合は、銀行が設けている上限に近づいている可能性が高く、金額によっては貸し付けができないと判断される場合も。審査に通過することができても、希望どおりの金額が借りられないケースもあります。

信用情報の状態

信用情報の状態も、必ず住宅ローンの審査で確認が行われます。信用情報とは、各種ローンやクレジットカードの利用履歴、家賃や携帯電話料金の支払い履歴など、あらゆる支払いに関する情報が掲載されたものです。何らかの支払いを滞納した過去がある場合や、ブラックリストに掲載されるような履歴などがあると、審査に悪影響を及ぼします。

例えば、家賃を数か月にわたって滞納した、クレジットカードの支払いを何度も遅延した、クレジットカードのリボ払いで多額の残高が残っている、債務整理をしたことがあるなど、経済的によくない状況であると判断される履歴があると、審査に通過するのが難しくなると考えておきましょう。

なかには、過去に消費者金融系のカードローンを利用した履歴があるだけで、審査に通過できないこともあります。

信用情報に掲載される履歴は、内容によって数年間残り続けるため、すぐに消すことはできません。すでに解消済みの内容であっても、数年間は金融機関側で確認できてしまう状態です。過去に起こした金融事故はどうすることもできませんが、現時点で何らかの滞納などがある場合は、住宅ローンに申し込む前に解消しておいたほうが無難といえます。

税金や社会保険料の支払い状況

フリーランスの場合は、税金や社会保険料の支払い状況も確認されます。

住宅ローンに申し込む際には、会社員は源泉徴収票、フリーランスは納税証明書などの提出が必要です。源泉徴収票であれば、税金や社会保険料をきちんと収めているかどうかの記載がないため、仮に多少滞納していたとしても審査で気づかれることはありません。

フリーランスが提出する納税証明書には、納税をしていないと未納の記載が入るため、すぐに気づかれてしまいます。税金や社会保険料の支払いをきちんと行っているかどうかは社会的信用を示すことに直結するため、滞りなくきちんと収めていることが重要です。

頭金として支払える自己資金の額

頭金として支払える自己資金が多ければ多いほど、審査は有利に進みます。頭金として支払える金額が多いことは、銀行で借り入れる金額が少なくなることを意味するため、銀行側のリスクが低くなるのが特徴です。

銀行側にとってリスクが高い場合は審査も当然厳しくなるため、できる限り頭金はたくさん用意することをおすすめします。

申し込み者の健康状態

申し込み者の健康状態が良好であることも、審査において重要なポイントです。住宅ローンは長い年月をかけて返済していくものであるため、今後もきちんと働いて収入を得られる健康状態かどうかは必ずチェックされます。

健康診断の結果が悪かったり、申し込み時点で何らかの病気を患っていたりすると、審査で悪影響を及ぼすのが特徴です。

ただし、健康状態に不安があるからといって、虚偽の申告をすることは絶対にやめましょう。仮に嘘をついて審査に通過したとしても、万が一のことが起こったときに保険がおりず住宅ローンの支払を免除してもらえなくなる可能性もあります。

フリーランスが借りられる住宅ローンの金額目安は？

フリーランスが借りられる住宅ローンの金額目安を知るうえで重要なのが、返済比率です。返済比率とは、申し込み者の収入に対して、返済にあてる金額がどのくらいの割合なのかを指すもの。

返済比率の算出は、年間の返済額÷年収で計算することができます。例えば、年間の住宅ローン返済額が84万円、年収が300万円の人だと、返済比率は28%です。

一般的には、返済比率の上限基準は30〜35%といわれています。30〜35%を超えると、返済が苦しくなると判断され、審査に落とされてしまったり、借入可能額を下げられてしまったりするのが特徴です。

以下の表で、フリーランスが借りられる住宅ローンの総額目安をチェックしてみましょう。なお、いずれも返済比率35%、元利均等方式、固定金利1.45%で条件を設定しています。

年収	目安借り入れ可能額	毎月の返済額
200万円	1,900万円	58,318円
300万円	2,880万円	87,477円
400万円	3,840万円	116,636円
500万円	4,800万円	145,795円
600万円	5,760万円	174,954円
700万円	6,720万円	204,114円
800万円	7,680万円	233,273円
900万円	8,640万円	262,432円
1,000万円	9,600万円	291,591円

フリーランスが住宅ローンを組むときに必要な書類

フリーランスの人が住宅ローンを組む際には、主に確定申告書と納税証明書の提出が必要です。確定申告書で年間の所得を確認し、納税証明書できちんと税金を収めているかを確認します。

いずれの書類も、それぞれ3期分の提出を求められることがほとんどですが、なかには1〜2期分のみでよいとされる場合もあります。独立して間もない場合は、1〜2期分で認めてくれる住宅ローン商品を探しましょう。

フリーランスが住宅ローンを組みやすくするコツ

次に、フリーランスの人が住宅ローンを組みやすくするために、覚えておきたいコツを紹介します。

地方銀行や信用金庫の住宅ローンを利用する

地方銀行や信用金庫などが提供する住宅ローンであれば、審査が比較的ゆるめだといわれています。フリーランスの人でも審査に通過しやすい傾向にあるため、利用してみるのも手です。

反対に、メガバンクが提供する住宅ローンは、審査が厳しいといわれています。審査の基準が厳しいほか、申し込みの時点である程度の条件を設けていることがほとんどで、条件に合致していない場合は申し込みすらできない場合も。

一方で、地方銀行や信用金庫の場合は、書類上ではわからない部分までヒヤリングしたうえで判断してくれることが多く、条件が不利でも検討してくれる場合があるといわれています。

申し込み者の状況に応じて柔軟に対応してくれるところが多いため、審査に通過する自信がない場合や、メガバンクの審査に落ちてしまった場合などは、一度地方銀行や信用金庫への申し込みを検討してみてください。

フラット35を利用する

フラット35の利用も、フリーランスの人におすすめしたい手段のひとつです。フラット35は、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンのこと。フラット35は、民間の金融機関が一般的に設けている審査基準とは異なる基準を持っており、安定性や社会的信用度が低いと判断されがちなフリーランスの人でも審査に通過しやすいといわれています。

確定申告書や納税証明書も、一般的に3期分が必要とされるなか、フラット35を利用すれば2期分のみでOKです。フラット35は固定金利であるため、収入が不安定になりがちなフリーランスの人でも返済計画が立てやすい点がメリットといえます。

フラット35は、メガバンクや地方銀行、ネット銀行、信用組合、労働金庫、保険会社など多数の金融機関で取り扱いがあります。気になる人は、フラット35の公式サイトから各金融機関へアクセスし、詳細を確認してみてください。

節税しすぎないようにする

住宅ローンの審査に通過するためには、節税をしすぎないことも重要なポイントです。節税をすることは、課税所得を減らして納める税金の額を減らすことを意味します。節税をするために課税所得を減らしすぎると、住宅ローンの審査で所得が少ない人だと判断されてしまいます。

所得が少ないとその分借りられる金額が減るほか、返済能力も低く判断されるのが特徴です。審査では売上ではなく課税所得で判断されることを理解しておき、無理な節税は控えて常識の範囲にとどめるようにしましょう。

フリーランスが自宅をオフィスとしても使用する際の注意点

住宅ローンは本来居住用の自宅を購入するために貸し付けを行う商品であるため、自宅をオフィスとしても利用しているフリーランスの人は注意が必要です。住宅ローンを利用して購入する物件をオフィスとしても使う場合、そもそも申し込みの時点でNGとされているものもあるため必ず確認しておきましょう。

最近ではオフィスとしての兼用が認められる住宅ローンが増えていますが、その場合でも居住用部分が延床面積の50%以上であることが条件に定められています。小部屋を一室だけ仕事用として利用する程度であれば問題ありませんが、店舗を経営しようと考えている場合や、広い面積を要する事業内容の場合などは注意してください。